Rivalutazione dei beni immobili delle imprese (Art. 15 commi da 16 a 23 del DL 29/11/2008 n. 185)

I soggetti ammessi alla rivalutazione dei beni immobili sono:

• Società di capitali residenti;

• Enti commerciali residenti;

• Società in nome collettivo e in accomandita semplice residenti;

• Imprese individuali (residenti e non);

• Enti non commerciali residenti;

• Società ed enti non residenti aventi stabile organizzazione in italia;

Sono ammessi sia i soggetti in contabilità ordinaria che i soggetti in contabilità semplificata.

Possono costituire oggetto di rivalutazione i beni immobili ad esclusione delle aree fabbricabili (*) e degli immobili merce (**).  In particolare sono rivalutabili:

• I beni immobili strumentali per natura;

• I beni immobili strumentali per destinazione;

• I cd immobili – patrimonio di cui all’art. 90 del Tuir;

• Le aree non fabbricabili;

• I terreni agricoli;

• I beni posseduti a titolo di proprietà;

• I diritti reali parziali sugli anzidetti beni, quali uso e usufrutto;

• I beni riscattati dal leasing;

• I beni gratuitamente devolvibili;

(*) L’art. 36 comma 2 del D.L 4/7/2006 n. 223 definisce l’area fabbricabile come “un’area utilizzata a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dell’adozione di strumenti attuativi del medesimo”

(**) Immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa

Per essere oggetto di rivalutazione i beni devono risultare dal bilancio relativo all’esercizio in corso al 31/12/2007 ed essere ancora presenti nel bilancio relativo all’esercizio successivo in cui è stata eseguita la rivalutazione (per il quale il termine di approvazione scade dopo il 29/11/2008).

Quindi ad esempio non possono essere rivalutati:

1. Immobili-Merce iscritte nelle immobilizzazioni nel bilancio relativo all’esercizio successivo a quello in corso al 31/12/2007;

2. Beni riscattati dal leasing nell’esercizio successivo a quello in corso al 31/12/2007;

3. Aree divenute non edificabili nell’esercizio successivo a quello in corso al 31/12/2007;

Si possono applicare tre diversi metodi di rivalutazione:

a) Rivalutazione del solo costo storico

Produce un incremento del periodo di ammortamento residuo e un incremento della quota ammortizzabile nel singolo esercizio

Inoltre, il maggior valore attribuito ai beni si considera riconosciuto ai fini Irpef/Ires e Irap a decorrere dal quinto esercizio successivo a quello con riferimento al quale è stata eseguita la rivalutazione. Questo comporta per i periodi d’imposta dal 2012 al 2015 un maggior valore civile degli ammortamenti rispetto a quello fiscale.

Occorre quindi rilevare imposte anticipate.

Esempio:

Costo storico del bene = 1000

Fondo ammortamento = 150

Valore netto ante rivalutazione = 850

Importo di rivalutazione = 500

La scrittura contabile è la seguente:

Il piano di ammortamento viene così modificato:

Come si può desumere dalla tabella sopra riportata, nel corso dei periodi d’imposta 2012, 2013, 2014 e 2015 occorrerà accantonare la quota di ammortamento indeducibile calcolata sul maggior valore rivalutato.

Per il periodo d’imposta 2012, il quadro andrà compilato come segue:

Per i periodi d’imposta 2013, 2014 e 2015 in questo modo:

Per il periodo d’imposta 2030 invece:

b) Rivalutazione sia dei costi storici sia dei fondi di ammoramento:

In questo caso si mantiene inalterata la durata residua dell’ammortamento.

Si deve calcolare il coefficiente di adeguamento:

Importo della rivalutazione / Valore residuo del bene ante rivalutazione

Si applica il coefficiente di adeguamento sia al costo storico che al fondo di ammortamento.

Esempio:

Costo storico del bene = 1000

Fondo ammortamento = 150

Valore netto ante rivalutazione = 850

Importo di rivalutazione = 500

Coefficiente di adeguamento = 58,82% (500 / 850)

Rivalutazione del costo storico = 588,2 (1000 x 58,82%)

Rivalutazione del fondo ammortamento = 88,23 (150 x 58,82%)

La scrittura contabile è la seguente:

La rivalutazione sia del costo storico che del fondo ammortamento non produce alcun effetto sul piano di ammortamento.

Non occorre quindi rilevare alcuna imposta anticipata.

c) Riduzione del fondo di ammortamento

Produce un prolungamento del periodo di ammortamento ma non un incremento della quota ammortizzabile

Esempio:

Costo storico del bene = 1000

Fondo ammortamento = 150

Valore netto ante rivalutazione = 850

Importo di rivalutazione = 150

La scrittura contabile è la seguente:

Il piano di ammortamento viene così modificato:

La rivalutazione mediante riduzione del fondo di ammortamento produce un allungamento del piano di ammortamento (nell’esempio dal periodo d’imposta 2028 al 2030) ma nessuna variazione della quota ammortizzabile.

Non occorre quindi rilevare alcuna imposta anticipata.